ไนท์แฟรงค์เผยผลสำรวจการครอบครองพื้นที่สำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ปี 2558

รวมข้อมูลจากบริษัท 270 แห่ง ด้านความต้องการพื้นที่สำนักงานและการต่อสัญญาเช่า

ระบุ ค่าเช่า ยังคงปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดในพิจารณา

ไนท์แฟรงค์ ผู้นำระดับโลกด้านการให้คำปรึกษาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ณ วันนี้เปิดผลสำรวจการครอบครองพื้นที่สำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ปี 2558 รวมผลสำรวจจากบริษัท 270 แห่ง จาก 8 อุตสาหกรรมในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ดังต่อไปนี้

• ด้านให้คำปรึกษา
• สินค้าเพื่อผู้บริโภค
• บัญชี/ กฎหมาย/การเงิน
• การผลิต / การเกษตร
• เภสัชกรรม / เทคโนโลยีชีวภาพ /สุขภาพ
• ปิโตรเลียม/ พลังงาน
• ภาครัฐ / องค์กรพัฒนาเอกชน
• เทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร

มร. รอสส์ คริดเดิลล์ หัวหน้าฝ่ายโกลบอลคอร์เปอร์เรตเซอร์วิส ไนท์แฟรงค์เอเชียแปซิฟิก กล่าวว่า "นี่เป็นครั้งที่สองที่เราจัดทำการสำรวจการครอบครองพื้นที่สำนักงานและเป็นอีกครั้งที่ผลลัพธ์ที่ได้ เป็นข้อมูลเชิงลึกด้านการใช้งานและวางแผนพื้นที่ของผู้ใช้สำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ซึ่งยังคงสอดคล้องกับผลสำรวจของเราในปีที่ผ่านมา ค่าเช่ายังคงเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดในการพิจารณา เรามองเห็นการเปลี่ยนแปลงที่เน้นการจัดระบบการทำงานแบบยืดหยุ่นมากขึ้น พื้นที่โดดเด่นที่สุดคือในประเทศออสเตรเลียและในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้

“ผลสำรวจของเรายังสนับสนุนหลักการที่ว่า ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกยังคงเป็นตลาดที่มีการเติบโตอยู่ตลอด มากกว่า 60% ของผู้ตอบแบบสำรวจเห็นว่ามีอัตราเพิ่มขึ้นของจำนวนพนักงานในช่วง 12 เดือนข้างหน้าเทียบเป็นสัญญาณดีในภูมิภาค”

ส่วนการต่อสัญญาเช่า มร. มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ให้รายละเอียดว่า “ในแต่ละปี การสำรวจการครอบครองพื้นที่สำนักงานได้ค้นพบสิ่งน่าสนใจใหม่ๆ มากมาย สิ่งหนึ่งที่ยังคงโดดเด่นอย่างต่อเนื่องคือ จำนวนบริษัทที่รอจนถึงช่วงหกเดือนสุดท้ายก่อนหมดสัญญาเพื่อเริ่มต้นวางแผนด้านสถานที่ต่อไป ช่วงหกเดือนเป็นเวลาที่ไม่มากพอในการตัดสินใจด้านตัวเลือกของสถานที่อื่นๆและดำเนินตามแผนฉุกเฉิน นี่อาจเป็นผลที่ทำให้ผู้ครอบครองไม่มีทางเลือกอื่น แต่กลับต้องยอมรับข้อตกลงจากเจ้าของสถานที่ ไม่ว่าข้อเสนอจะเป็นอะไรก็ตาม

“เราขอแนะนำให้ผู้เช่าเริ่มต้นกระบวนการตัดสินใจเป็นเวลาอย่างน้อยหนึ่งปีล่วงหน้าก่อนหมดสัญญาเช่า ทั้งนี้จะทำให้มีเวลาเพียงพอในการตรวจสอบตลาด การเจรจาข้อตกลงการต่ออายุ และถ้าจำเป็น จะยังมีเวลาเพียงพอในการขนย้ายไปยังสถานที่ใหม่ โปรดจำไว้ว่า ผู้ครอบครองพื้นที่ในหลายๆชั้นอาคาร หรือในตลาดที่มีตัวเลือกจำกัดควรเริ่มต้นกระบวนการนี้อย่างเร็วที่สุด”

ไฮไลท์ผลสำรวจ

จัดอันดับจากคุณลักษณะของอาคารสำนักงาน

• ผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมดจาก ภาครัฐ / องค์กรพัฒนาเอกชน เห็นว่า ค่าเช่า เป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุด จากการสำรวจปัจจัย 9 หลัก พวกเขายังเห็นว่า ภาพลักษณ์ มีความสำคัญน้อยที่สุดเมื่อเทียบกับธุรกิจในอุตสาหกรรมอื่นทั้งหมด
• สำหรับธุรกิจด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสารเห็นว่า สิ่งอำนวยความสะดวก มีความสำคัญมากกว่า ภาพลักษณ์ ซึ่งสะท้อนรสนิยมแบบ campus-style business space พวกเขายังเลือกที่ตั้งที่ใกล้กับพนักงาน หรืออยู่ใกล้ระบบขนส่งมวลชน
• ในขณะที่ค่าเช่าเป็นปัจจัยหลักที่สำคัญที่สุดในการพิจารณาโดยทั่วไป ปัจจัยท้องถิ่นอื่นๆอาจมีความสำคัญมากกว่าในบางประเทศ
• การจราจรติดขัดบ่อยครั้งทำให้ประเทศไทยให้คุณค่าความสำคัญด้านระยะทางที่ใกล้กับ ระบบขนส่งมวลชนมากกว่าในประเทศอื่นๆ
• ความปลอดภัย เป็นสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับองค์กรธุรกิจในไต้หวัน
• พื้นที่สีเขียว ถูกจัดว่ามีความสำคัญน้อยมากจากทั่วทั้งภูมิภาค ยกเว้นในมาเลเซีย

มร. แท ยัง เคียน กรรมการบริหารฝ่ายตัวแทนนายหน้า ไนท์แฟรงค์มาเลเซีย กล่าวว่า “บริษัทข้ามชาติหลายแห่งในมาเลเซีย ยอมรับว่าอาคารที่ประหยัดพลังงานสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของบริษัทในระยะยาวได้”

ความพึงพอใจของอาคารสำนักงาน

• ความพึงพอใจอยู่ในระดับสูงสุดในสถานที่ที่มีค่าเช่าแพงที่สุด เช่น ฮ่องกงและสิงคโปร์
• ธุรกิจด้านพลังงานและการเงิน / บัญชี / กฎหมาย มีความพึงพอใจมากที่สุดในพื้นที่สำนักงานของพวกเขา ในขณะที่ธุรกิจของภาครัฐ / องค์กรพัฒนาเอกชนมีความพึงพอใจน้อยที่สุด
• 30% จากผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมดให้ความเห็นว่า อาคารในปัจจุบันของพวกเขามีความสมบูรณ์เหมาะสมแก่ธุรกิจของพวกเขา ในทางตรงกันข้ามมีเพียงประมาณ 5% จากผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมดที่ไม่พอใจกับอาคารในปัจจุบันของพวกเขา

การเตรียมความพร้อมการต่อสัญญาเช่า

• ผู้ตอบแบบสำรวจส่วนใหญ่เริ่มเตรียมการในช่วงหกเดือนสุดท้ายก่อนหมดสัญญา คิดเป็นจำนวนมากถึง 42% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด ส่วนระยะเวลาที่ได้รับความนิยมถัดมาคือ ช่วง 12  เดือนก่อนหมดสัญญา คิดเป็น 35% ของผู้ตอบแบบสำรวจ
• มีเพียง 9% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมดที่เริ่มการเตรียมตัว 24 เดือนก่อนหมดสัญญา
• ในประเทศออสเตรเลีย การเริ่มต้นที่เร็วที่สุดคือ 17 เดือนก่อนหมดสัญญา

มิสโจแอนนา กอร์ดอน เนชั่นแนลไดเรคเตอร์ฟอร์โกลบอลคอร์เปอร์เรตเซอร์วิส ไนท์แฟรงค์ออสเตรเลีย อธิบายว่า “ในประเทศออสเตรเลีย การวางแผนขั้นต้นก่อนหมดสัญญาถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัย 2 ประการ ได้แก่ ประการแรกคือระยะเวลานานในการจัดซื้อเฟอร์นิเจอร์ในภูมิภาคนี้ ประการที่สองคือบริการที่ปรึกษาแก่ผู้เช่า การร่วมงานระหว่างโปรเจคแมเนจเมนท์และทีมตัวแทนจากผู้เช่า ซึ่งส่วนมากได้ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดแก่องค์กรผู้ครอบครอง”

การเข้าซื้อพื้นที่และแรงงาน

• ทุกประเทศโดยรวม
• พื้นที่
• 38% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด ซื้อหรือเช่าพื้นที่เพิ่มในช่วง 12 เดือนสุดท้าย ในขณะที่ 9% ทำการคืนพื้นที่ส่วนเกิน เรื่องนี้เกิดขึ้นอยู่ตลอดในธุรกิจอุตสาหกรรมด้านพลังงานและอุตสาหกรรมสินค้าเพื่อผู้บริโภค
• 53% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด คงจำนวนพื้นที่เช่าไว้เท่าเดิม
• ธุรกิจอุตสาหกรรมการผลิตและอุตสาหกรรมเภสัชกรรมแสดงผลการขยายตัวขนาดใหญ่ที่สุด โดยประมาณที่ 52% และ 50% ตามลำดับ
• แรงงาน
• 60% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด คาดการณ์ว่าจะมีอัตราเพิ่มของจำนวนพนักงานในช่วง 12 เดือน ข้างหน้า ในขณะที่คาดว่า 6% จะมีจำนวนลดลง
• 34% ของผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด คาดว่าอัตราจำนวนพนักงานจะคงเท่าเดิม
• ผลลัพธ์จากการลดลงของราคาด้านพลังงานในปีที่ผ่าน ทำให้มีเพียง 23% ของธุรกิจในอุตสาหกรรมพลังงานคาดการณ์อัตราเพิ่มของจำนวนพนักงานใน 12 เดือนข้างหน้า
• ประเทศอินเดีย: จุดเด่นในภูมิภาค
• 58% ของผู้ตอบแบบสำรวจชาวอินเดีย อธิบายว่าพวกเขาได้ทำการซื้อหรือเช่าพื้นที่เพิ่มในช่วง 12 เดือนสุดท้าย
• 79% ของผู้ตอบแบบสำรวจชาวอินเดีย คาดการณ์อัตราเพิ่มของจำนวนพนักงานใน 12 เดือนข้างหน้า
• สัญญาการปฏิรูปได้สร้างมุมมองในแง่ดีในประเทศอินเดีย จัดว่ามีความต้องการสูงสุดทั้งในด้านพื้นที่สำนักงานและแรงงานในภูมิภาค ผลลัพธ์นี้ยังเป็นการปรับปรุงที่เห็นได้ชัดเจนตั้งแต่รายงานผลสำรวจปี 2557

การริเริ่มประหยัดค่าใช้จ่าย

การพิจารณาหรือการดำเนินงานด้านการประหยัดค่าใช้จ่าย	% การตอบ (ผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมด)
การแบ่งแยกพื้นที่ดำเนินงาน	17%
การมีที่ตั้งสำรอง	20%
การจัดโต๊ะตามมาตรฐาน	21%
การทำงานที่ยืดหยุ่น	25%
การลดจำนวนพื้นที่ใช้งานต่อคน	27%
ไม่มีในตัวเลือกข้างต้น	34%

• “ไม่มีในตัวเลือกข้างต้น” เป็นตัวเลือกที่ถูกเลือกมากที่สุดจากจำนวนผู้ตอบแบบสำรวจทั้งหมดในด้านความคิดริเริ่มการประหยัดค่าใช้จ่ายเพื่อลดภาระค่าเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งธุรกิจด้านการเงิน / บัญชี / กฎหมาย อุตสาหกรรมผลิตภัณฑ์เพื่อผู้บริโภคและอุตสาหกรรมเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร
• ในทางตรงกันข้าม ธุรกิจด้านให้คำปรึกษาได้เริ่มนำวิธีการใหม่ๆมาใช้เพื่อลดภาระค่าใช้จ่าย โดย 15% ของผู้ตอบแบบสำรวจในอุตสาหกรรมนี้เลือก “ไม่มีในตัวเลือกข้างต้น”
• แม้เป็นประเทศที่ค่าเช่าสูงที่สุดในภูมิภาค ฮ่องกงให้ความสนใจด้านการประหยัดค่าใช้จ่ายน้อยมาก โดย54% ของผู้ตอบแบบสำรวจจากฮ่องกงเลือก “ไม่มีในตัวเลือกข้างต้น”

มร. เนลสัน แลม ผู้อำนวยการฝ่ายตัวแทนนายหน้า ไนท์แฟรงค์ฮ่องกง อธิบายว่า “ค่าใช้จ่ายที่สูงในตกแต่งเพิ่มเติมของสถานที่ในฮ่องกงมีราคาประมาณ US$ 100 ต่อตารางฟุต ทำให้ยากต่อการปรับปรุงพื้นที่ให้พอเพียงในการเพิ่มประสิทธิภาพตลอดจนการวางแผนพื้นที่ทำงานอย่างเหมาะสม ดังนั้นบริษัทส่วนใหญ่เลือกที่จะย้ายที่ตั้งหรือแยกการดำเนินการเป็นอย่างแรก แต่แม้นี่เป็นสิ่งที่มีความท้าทายสูง อัตราว่างของพื้นที่ในปัจจุบันในภาคกลางของฮ่องกงมีจำนวนต่ำกว่า 3%. "

• การจัดโปรแกรมการทำงานแบบยืดหยุ่น เช่น ในประเทศออสเตรเลีย ผู้ตอบแบบสำรวจ82% นำวิธีการมาใช้ปฏิบัติจริง
• ไม่น่าเชื่อเลยว่า ไม่มีรายงานจากผู้ตอบแบบสอบถามชาวฮ่องกงที่ใช้โปรแกรมการทำงานแบบยืดหยุ่น แม้ว่ามีบริษัทข้ามชาติจำนวนมากจากทั่วโลกตั้งอยู่
• บริษัทส่วนใหญ่ที่ใช้ระบบการทำงานแบบยืดหยุ่น เป็นอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับนวัตกรรมโดยทั่วไป เช่น ธุรกิจด้านให้คำปรึกษา ธุรกิจด้านเภสัชกรรม และธุรกิจด้านเทคโนโลยีสารสนเทศและการสื่อสาร
• จากจำนวนองค์กรที่ยอมรับระบบการทำงานแบบยืดหยุ่นทั้งหมด ส่วนมากจะให้พนักงานทำงานจากที่บ้านหรือจากหลายๆสถานที่

Knight Frank LLP is the leading independent global property consultancy. Headquartered in London, Knight Frank and its New York-based global partner, Newmark Knight Frank, operate from 370 offices, News Release in 55 countries, across six continents. More than 12,000 professionals handle in excess of US$1 trillion worth of commercial, agricultural and residential real estate annually, advising clients ranging from individual owners and buyers to major developers, investors and corporate tenants. For further information about the Company, please visit www.knightfrank.com.